La Bolkestein spaventa i balneari italiani, ma non i capitali stranieri: oltre 30 stabilimenti su 100 a Forte dei Marmi sono già di proprietà estera. Ecco perché le concessioni balneari restano un affare d'oro

La protesta in riva al mare e il paradosso del business

C'è qualcosa di profondamente contraddittorio nell'immagine che si è ripetuta questa estate lungo i litorali toscani: bagnini in maglietta e ciabatte che distribuivano volantini di protesta ai villeggianti, chiedendo solidarietà contro la direttiva Bolkestein e la minaccia delle gare europee sulle concessioni balneari. Mentre questi imprenditori si battevano per difendere i propri diritti acquisiti, a pochi isolati di distanza — o addirittura a pochi ombrelloni di distanza — gli stessi stabilimenti che tanto temono di perdere venivano acquistati, ristrutturati e rilanciati da investitori arabi e russi con capitali freschi e appetito da lupi.

Il paradosso della Versilia racconta meglio di qualsiasi analisi macroeconomica lo stato del settore balneare italiano: un comparto che vive nell'incertezza normativa da quasi vent'anni, eppure continua ad attrarre investimenti stranieri come pochi altri asset nel Paese. A Forte dei Marmi, la perla dell'alto Tirreno frequentata da oligarchi, sceicchi e imprenditori di mezzo mondo, su circa 100 stabilimenti balneari censite, oltre 30 risultano oggi riconducibili a proprietà o gestioni di origine araba o russa. Una percentuale che supera il 30% e che, secondo gli operatori del settore, è destinata a crescere.

Quanto vale una concessione balneare in Versilia

Per capire perché gli investitori stranieri non si facciano scoraggiare dall'incertezza normativa, occorre guardare ai numeri. Una concessione balneare nella fascia premium della Versilia — quella che va da Forte dei Marmi a Pietrasanta — genera mediamente tra i 400.000 e gli 800.000 euro di fatturato annuo, con margini operativi che in molti casi superano il 30-35%. Non è raro che stabilimenti di primo livello, quelli con ristorante, piscina e servizi esclusivi, tocchino e superino il milione di euro di ricavi stagionali in soli quattro o cinque mesi di attività.

Il valore commerciale di una concessione — che tecnicamente lo Stato concede in affitto per cifre ridicole, mediamente tra 2.500 e 15.000 euro all'anno per i canoni demaniali — si aggira tra i 2 e i 5 milioni di euro nelle location più ambite. In alcuni casi, per i bagni storici di Forte dei Marmi con posizione frontemare privilegiata, si parla di transazioni che hanno toccato i 7-8 milioni di euro. Una rendita che lo Stato cede praticamente gratis e che il mercato premia con moltiplicatori da capogiro.

È proprio questa sproporzione tra canone pubblico e valore di mercato che ha scatenato la battaglia europea. La direttiva Bolkestein, approvata dal Parlamento europeo nel 2006 e mai correttamente recepita dall'Italia, impone che le concessioni di servizi su beni pubblici — comprese le spiagge — vengano messe a gara periodicamente, garantendo concorrenza e trasparenza. Roma ha rinviato l'adeguamento per quasi due decenni, accumulando procedure di infrazione e sentenze del Consiglio di Stato che, nel 2021, avevano fissato al 31 dicembre 2023 il termine per le gare. Termine prorogato, poi rinviato ancora, poi di nuovo sospeso grazie a una serie di ricorsi amministrativi che hanno di fatto congelato lo status quo.

La guerra dei ricorsi che salva le stagioni

È qui che entra in gioco la vera strategia difensiva dei balneari italiani: non tanto la protesta in spiaggia, quanto l'uso sistematico della giustizia amministrativa per bloccare qualsiasi tentativo di messa a gara. Decine di TAR regionali sono stati inondati di ricorsi presentati da associazioni di categoria come Sib-Confcommercio e Fiba-Confesercenti, ciascuno dei quali ha effetto sospensivo automatico sulle procedure concorrenziali. Il risultato pratico è che la stagione 2024 — come quella 2023 e quella prima ancora — si è svolta con le concessioni scadute prorogate di fatto indefinitamente.

Questo limbo normativo, paradossalmente, non ha frenato il mercato. Ha semmai creato una sorta di doppio binario: da un lato gli operatori storici italiani, spesso famiglie che gestiscono lo stesso stabilimento da due o tre generazioni, che vivono nell'angoscia esistenziale della perdita; dall'altro i capitali stranieri, principalmente da Arabia Saudita, Emirati Arabi Uniti e — nonostante le sanzioni — da cerchie russe che agiscono attraverso prestanome europei o strutture societarie cipriote e maltesi, che guardano all'investimento con un orizzonte diverso.

Per un investitore arabo o russo, l'acquisto di uno stabilimento balneare in Versilia non è solo un'operazione finanziaria. È uno stile di vita, uno status symbol, un asset che garantisce la presenza fisica e sociale in uno dei luoghi più esclusivi del Mediterraneo. Il rischio Bolkestein viene scontato nel prezzo — e con una correzione del 20-25% rispetto ai valori di picco pre-incertezza — ma non scoraggia l'acquisizione. Anzi, in alcuni casi l'incertezza normativa abbassa sufficientemente i prezzi da rendere l'operazione ancora più conveniente.

Scenari futuri: chi vincerà la battaglia delle spiagge

Il governo Meloni ha cercato di trovare una soluzione politica che accontentasse i balneari senza violare apertamente il diritto europeo, ma la strada si è rivelata accidentata. La legge delega approvata nel 2023 prevedeva un sistema di gare con criteri premiali per i gestori uscenti — esperienze pregresse, investimenti effettuati, continuità occupazionale — che di fatto avrebbe limitato la reale concorrenza. Bruxelles ha risposto con un'ulteriore procedura di infrazione, portando il contenzioso a un livello che rischia di coinvolgere i fondi del PNRR.

Nel frattempo, il mercato si è già adattato. I grandi fondi di private equity internazionali, che fino a pochi anni fa guardavano al settore balneare italiano con curiosità ma prudenza, stanno ora valutando seriamente l'ipotesi di partecipare a eventuali gare future. Alcuni fondi anglosassoni e nordeuropei hanno già effettuato due diligence approfondite su cluster di stabilimenti in Versilia e nel litorale romano. L'idea è chiara: se arrivano le gare, chi ha capitali e struttura manageriale vincerà quasi certamente rispetto alle gestioni familiari tradizionali.

La Versilia, in questo senso, è già un laboratorio del futuro. Quegli oltre 30 stabilimenti in mano straniera non sono un'anomalia: sono l'anticipazione di un processo di internazionalizzazione e professionalizzazione del settore che, con o senza Bolkestein, appare ormai inarrestabile. I volantini distribuiti sotto il sole di agosto raccontano la paura di chi sente scivolare tra le dita un patrimonio costruito in decenni di lavoro. Ma il mercato, certo e spietato come sempre, ha già cominciato a ridistribuire le carte.

Leggi anche

→ Terme: utili e perdite ridotte, ma il dibattito pubblico rimane rovente

→ Klaviyo, il segnale di fiducia dei fondatori: Bialecki vende per 3,1 milioni

→ SOLV Energy raccoglie 540 milioni: la sfida verde che scalda i mercati